Для чего нужен договор задатка, основные параметры договора, цель договора для продавца и покупателя.
Договор задатка – как правило предваряет подписание основного договора купли-продажи квартиры.
Договор задатка предусматривает, что покупатель вручает продавцу небольшую часть средств порядка 5–10 % от стоимости квартиры, дабы закрепить за собой квартиру и таким образом защитить квартиру от посягательств других покупателей.
Характерно, что законодательство не предусматривает такой вариант договора, как договор задатка.
Гражданский кодекс применяет термин «задаток» для сделок по купле-продаже недвижимости, но не расшифровывает его.
При этом меры ответственности в случае неисполнения условий договора задатка четко прописаны.
В двух словах, задаток – это вариант ответственности для сторон сделки купли-продажи квартиры.
В случае, если покупатель отказывается от квартиры, согласно заранее оговоренным условиям, он лишается своих денег. Сумма уходит продавцу.
Если же продавец решает продать жилье другим покупателям, он в силу оговоренных условий, должен будет вернуть двойную сумму задатка.
В случае, если продавец не отдает деньги, несостоявшийся покупатель взыскивает убытки через суд. Словом договор задатка связывает покупателя и продавца одной ниточкой.
Суть договора задатка
Договор пишется в свободной форме.
Помимо сведений о покупателе и продавце, их паспортных данных, здесь должны быть сведения о предмете купли-продажи. То есть о квартире. Сколько в ней комнат, какой адрес, общее состояние, площадь и т.д.
-
Упоминаются третьи лица, участвующие в сделке, допустим, дети.
-
Размер задатка. Сумма не должна быть слишком большой, но и не совсем маленькой. Поскольку если она будет невелика, продавец будет лишен чувства ответственности.
-
Вариант передачи денег: на карточку, наличными в руки, переводом и т.д.
-
Стоит упомянуть сроки заключения основного договора.
Но предварительный договор еще не есть гарантия передачи денег и квартиры. Это знак намерений двух сторон, не более.
Застраховаться от непредвиденного
До выплаты задатка покупатель должен изучить историю квартиры, чтобы быть уверенным, что она «чистая», без дефектов. В противном случае, заключив договор задатка он уже не сможет пойти на попятную, вернуть себе заплаченные продавцу деньги.
Словом, до сделки хорошо бы «прощупать» жилье.
Во-первых, проверить правоустанавливающие документы и срок их давности.
Скажем, если квартира — наследство, обладателем которого продавец стал совсем недавно, то стоит опасаться появления других наследников.
Если квартира перешла по решению суда, нужно узнать, не была ли подана апелляция и так далее.
Заказать выписку из Росреестра. Здесь будет указано, кто владелец квартиры, какие на ней обременения и каковы доли собственников.
Не лишне заказать выписку с лицевого счета в управляющей компании.
Если выяснится, что на квартире висит большой долг по квартплате, компенсировать его придется новому владельцу.
Копии документов на жилище оптимально показать юристам.
Они подскажут потенциальные риски и помогут их застраховать.
Словом, покупатель должен защитить себя сам. То есть ему необходимо навести справки о квартире, тщательно обдумать риски и лишь затем принимать решение о составлении соглашения о задатке.
Когда договор задатка признается недействительным
Конечно, отказ от покупки квартиры грозит потерей денег. Но в некоторых случаях можно через суд признать договор недействительным.
Это будет возможно, если:
-
Договор составлен с нарушениями.
-
Собственник квартиры и продавец — разные лица.
-
Продавец вводит покупателя в заблуждение.
-
Сторона договора – недееспособный или несовершеннолетний гражданин.
-
Договор заключен под принуждением или под воздействием сложившихся обстоятельств.
Словом, закон дает покупателю возможность не упускать свои деньги, если открывшиеся условия сделки его не удовлетворяют или носят явно противозаконный характер.
Суд вынесет решение в пользу покупателя и принудит продавца вернуть всю сумму задатка.
